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孙浩     美房网名人专栏作家

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租赁不动产证券化,为何公寓最先受益?

时间:2017-09-28 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网主编

来源微信公众号:美房网深圳站(meifang-sz)

首先我们解释一下什么是租赁资产证券化,所谓租赁资产证券化,是指金融租赁的主体金融租赁公司集合一系列用途、性能、租期相同或相近,并可以产生大规模稳定的现金流的租赁资产(租赁债权),通过结构性重组,将其转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。比如某个公司有一座楼想用来出租,可是资金有些捉襟见肘,于是把这个楼的总价拆分成10000份,然后通过资本市场出售给投资者,最后把出租盈利的部分一部分回报投资者,投资者之间的股份也可以在资本市场上进行交易获取差价。其实说白了和买卖股票没有任何区别,只是股票的背后是公司,租赁的背后是不动产而已。

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这一过程的资金流动方向是,租赁债权的拥有者金融租赁公司将所持有的各种流动性较差的同类或类似的租赁债权卖给租赁债权证券化的机构(SPV),从SPV那里取得销售租赁债权的资金。然后,由SPV以这些债权为抵押,发行租赁债券,二级市场的中介机构把租赁债券销售给投资者,从最终投资者那里取得销售租赁证券的资金。这种租赁债券可以通过证券发行市场公开发行或通过私募形式推销给投资者。一般而言,证券的购买者是个人投资者、保险公司和基金公司等。租赁资产证券化是一种新型的、也被实践证明是有效的增强租赁公司资产流动性的手段。

我国的资产证券化在1990年前后就已经开始,但是不动产证券化还没有正式起步,最近几个月的政策公布后,租赁市场不动产才炒的沸沸扬扬,可是不动产非常多,从住宅到公寓到写字楼,为什么公寓市场会最先释放利好,而住宅却连汤都喝不上?

首先我们看一下,什么样的产品适合证券化,什么样的产品不适合证券化。资产证券化业内有一句非常著名的话叫做如果你有稳定的现金流就将它证券化吧。而目前长租公寓算是不动产当中现金流最稳定的一个产品,所以自然也逃不过资产证券化的目光。

1、公寓目前的租住方式均为先收取押金,后收取租金,使其非常适合通过证券化的方式融资。

2、公寓产品的特点是容易出租,但每个租客租住时间又比较短、稳定性差,所以导致了物业管理麻烦、间接管理成本提高。如果将其证券化,则会大大提高效率。

3、租赁不动产证券化还能将碎片化的房屋租赁行业规模化、企业化,加强日常管理,减少安全隐患,促进行业的良性竞争与发展。

4、政府也能分一杯羹。

我们再看看目前的情况进展。2017年1月,“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(简称“魔方公寓ABS”)设立并将在上海证券交易所挂牌。作为国内首单公寓行业资产证券化产品,魔方公寓ABS响应了国务院加快培育和发展住房租赁市场号召,体现了资产证券化服务实体经济的价值,为轻资产公寓运营企业扩展了融资渠道,有利于资本市场投资者了解长租公寓经济模式与商业价值,为将来产权持有型公寓进行REITs尝试做好了铺垫。根据美国等发达国家经验,公寓证券化已经高达90%以上,而且结合目前政府刚出台的租售同权,更是为公寓市场浇了一把热油。

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或许有人疑惑,写字楼也可以证券化,商铺也可以证券化,那为什么商住最受益?这些现金流也相对稳定,政府也能获利。因为公寓这个产品以前从来没有证券化先例,运营也是散乱式的,但是未来随着长租公寓的兴起、人力成本的提高,房东不愿意在为一套房子操心,更愿意把钱给了一个基金经理让一个基金经理去操盘,自己获得稳定的现金流,而且股份还能随时转让。而商铺和写字楼由于早就呈现出集团化管理、品牌化运营的态势,所以这些利好无法彻底释放。

在笔者看来,流动的人口高企,一二线城市房价持续攀升的今天,居民购房力无法跟上房价涨价的大背景下,品牌化管理的公寓市场为原本居住体验参差不齐、各类黑中介影响住户权益、租赁稳定性较差的碎片化个人住房租赁市场带来了可喜的改变,大大提升了租房人群的生活质量。相信随着我们国家资产证券化领域的不断开发与发展,各类新兴创新结构的出现,资产证券化一定能够为长租公寓运营商在盘活存量资产、快速扩张规模等方面提供更加高效和有益的帮助。

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