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孙浩     美房网名人专栏作家

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新形势下粤港澳大湾区的投资机会在哪儿?

时间:2018-05-28 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网主编

5月16日,国家发展改革委新闻发言人孟玮表示,粤港澳大湾区发展规划纲要正在制定过程中,相关政策措施将成熟一项推出一项,很快会出台实施。这也标志着粤港澳大湾区建设正式落地,开始打造世界级城市群和国际一流湾区。

粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群,是与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。粤港澳大湾区面积达5.6万平方公里,覆盖人口达6600万。那么,大湾区有哪些投资机会呢?

首先我们从政府报告里看一下各城市的规划定位:

根据各城市的定位不同,我将大陆九城分为四个梯队,分别是:

第一梯队:广州,深圳

第二梯队:佛山,东莞

第三梯队:惠州,中山,珠海

第四梯队:江门,肇庆

接下来,我将逐一对梯队里的城市进行投资价值的分析,先从序列最低的第四梯队开始说起。

第四梯队:江门,肇庆——粤西和大西南的门户

首先我们先来看一下这哥俩,在强手如云的大湾区里,江门和肇庆确实显得实力有些稍弱,也没有什么非常亮眼的特色价值可言。从政府对他们的规划也能看出来,“枢纽”“门户”很明显就是想通过这两城来加强大湾区和西南地区的联系,实现资源和人员的合理流动,通过大湾区的繁荣来带动西南地区的经济发展。只是起到了一个沟通的作用,政府也没有想过在当地扶植产业发展经济之类的。那面对这样的定位,这两城还有投资价值吗?我认为是没有的。

判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。下面给一张人口流动的表格,大家自行判断一下:

注意江门和肇庆,人口净迁移为负,说明人口还是处于流出状态。大家可能会说这是之前的数据,大湾区计划落地后这种状况可能会改变。我想并不会,至少未来几年短期内不会。首先“粤港澳大湾区战略”是一个长期计划,短短数年并不会使江门和肇庆发生质的改变,其次这两个地区本身的产业状况并不是很理想,人们普遍还是希望到粤东地区就业,就业需求这个问题也不是一下子就能解决的,所以短期来看这两地的房价并不会发生大幅上涨的情况,原地踏步是最有可能的,因此这两地的投资机会也就不是那么理想。

第三梯队:惠州,中山,珠海——生态创新城

这三城的定位是“生态创新城”,什么意思呢?简单点就是说,我们把家里打扫干净,吸引外来投资和国际资源的导入。对于这样的城市,我们对他们的房价通常都是看涨的,但是其中有个极端——珠海。

珠海的房价近几年涨的太过诡异,三四万的房价出自一个无论是人口数还是经济实力都只能算三线的城市,房价着实跟自身的发展水平非常的不匹配。房价虚高完全是由于各地炒房客通过鼓吹珠海“环境宜居”把珠海的房价抬升到如此畸形的地步。这也苦了当地的人,拿着三线城市的工资却要面对一线城市的房价。一个仅仅靠“环境”却没有实体经济支撑而涨起来的楼市,是非常不稳定的,随时有可能崩塌。所以这一梯队的三城里,人们比较怀疑珠海的价值,不过真去一圈,珠海有珠海贵的原因,这个我们以后再讲。

2017年惠州GDP为3830亿元,中山3500亿元,从绝对数上比较惠州比中山多300多亿。但从密度上来讲,惠州的面积是中山的5~6倍,但GDP却只高了300亿,很明显中山的产业覆盖度要比惠州高得多,况且中山是承接珠江东西两岸的区域性交通枢纽,在大湾区的战略下,短期内房价肯定会水涨船高。从去年九城房价的涨幅也能看的出来,中山的涨幅远远高于惠州。

但长期来看,中山的面积始终限制了它未来的发展,我们并不能期待它如深圳那般创造一个神话般的GDP奇迹,毕竟放眼中国也只有深圳这样一个“特区”。而惠州由于毗邻深圳,未来可以承接深圳的产业转移,面积、资源、人口都很占优势的情况下惠州未来的楼市还是很有投资潜力的。

第二梯队:佛山,东莞——国际制造中心

对于这两个城市的定位,很明显就是发挥自己的优势产业制造业。这一梯队的两城不像前面两个梯队注重“门户”和“生态”的战略价值,这两城是实打实的实体经济价值。这对楼市意味着什么?不需要政策支持,两城本身便具有强大的购买力。那如果再加上“大湾区”下政策的支持呢?房价毫无疑问,就一个字——涨。那究竟谁更具有投资价值呢?我的结论是佛山。

首先,佛山的经济实力仅次于广州和深圳,湾区九城排名第三,要高于东莞。2017年佛山GDP为9500亿,而东莞仅为7580亿。其次,佛山是“双政”在身,除了“大湾区”还有“广佛同城”政策的支持,可以预见未来的发展速度不可谓不快。最后从上图也能看出,去年佛山的房价涨幅远高于东莞。

那大家可能会问,既然如此那为什么东莞的房价要比佛山高呢?

两个原因,其一东莞的房价高主要是因为东莞临深,很多人由于在深圳买不起房,便把目光投向毗邻的东莞,在东莞买房回深圳上班就成了一股流行的趋势因此大量资金就涌入了东莞,造成了东莞一时间房价的迅速增长。这种涨幅并不是其自身实力的体现,而是因为区位因素给他带来的附加价值,因此并不能算它本身的真实价值。

其二,剩余资金流问题。佛山主要对接广州的剩余资金流,而东莞对接的是深圳的资金流。深圳比广州的产业密度大,资金流也就容易聚集,由于深圳面积小,产业密集,因此资金的一轮消化速度会很快,剩余的便会流入东莞。而在东莞上一轮的还没消化完的时候,深圳的下一轮又过来了,所以大量资金积在东莞的楼市,也是造成东莞楼市偏高的原因。而广州的资金流速没有那么快,所以佛山楼市也能有时间消化这股资金。就像两个师傅给弟子传功,广州是个认真负责的好师傅,会考虑到弟子能不能承受得了,量力而行。而深圳就像一个走火入魔的疯师傅,只想把多余的功力发泄出去,疯狂的给弟子传功,完全不考虑东莞的感受。东莞只能苦不堪言,只好把隔壁邻居惠州也拉过来一起扛,而这也是惠州临深地区房价偏高的原因。

所以,综上考虑,第二梯队的投资建议投资佛山。佛山的房价完全是其自身实力的体现,未来在“广佛一城”和“大湾区”双重光环下,楼市肯定会一路高歌猛进。

第一梯队:广州,深圳——大湾区的核心

广州和深圳,两个一线城市,作为大湾区的核心,两城的定位也很清晰。广州充分发挥“千年商都”的国际影响力和对外贸易产业的优势,作为大湾区吸引外来投资和国际资源的枢纽。深圳发挥其“科技”和“金融”两大优势,将吸引来的投资和资源高效的加以利用,同时还可以对周边地区进行产业转移,以领头羊的姿态带动整个大湾区的经济腾飞。一个外引擎,一个内引擎,那从房地产的角度看,哪个引擎的楼市更具投资价值呢?我的回答是深圳。

两个方面,其一,楼市的抗压能力。

在深圳,坊间一直流传着一个段子:你有钱吗?你钱多的没处花吗?来深圳买房子吧,我不能保证会涨,但肯定不会跌。大家莫笑,深圳楼市的坚挺度确实如此。在过去的两年国家“限购”“限贷”等一系列政策频出,打压一线城市房价,广州楼市在这样的政策压力下,新盘开盘价跌落到两三万,从此萎靡不振。但深圳无论经过多少次的政策打压,房价始终维持在很高的水平,去年一手房成交均价高居六万,岿然不动。深圳的楼市拥有极强的抗压能力,“不能保证会涨但肯定不会跌”,也说明楼市投资虽然资金需求量大但是风险小。

其二,未来的升值空间。

表格中可以看出,不管是从GDP表现还是增速,未来深圳的经济竞争力要强于广州,但有一点,深圳不如广州:国际知名度。广州作为“千年商都”,自古以来就是中国对外的通商口岸,国际声誉积累了千百年,以至于同样作为一线城市,但是每当提起广东省,老外们“只知有广州,不知有深圳”。

这就是目前深圳很尴尬的境况,明明自身实力那么强,但在国际上却总是容易被忽视,这是因为深圳是个新兴城市,是最近几十年才发展起来的,没有足够的历史积淀,所以国际知名度不高。而“粤港澳大湾区”战略,正是深圳向世界展示自己,证明自己的一大机遇,以深圳为核心的城市带将会成为中国的新“硅谷”,打造区域国际科技和金融中心,当国际知名度上升后,深圳将会面临国际上大量资金的涌入,到时候深圳的楼市可能会迎来新一波的高潮。

这张图上深圳竟然榜上无名,说明深圳的房价并没有那么可怕,当国际知名度提升上去以后,还有很大的升值空间。因此,看明白这点的深圳政府今年开始大批量的加大城市更新的力度,旧改项目一个接着一个,进行的如火如荼,为的就是准备迎接这一波前所未有的浪潮。

从深圳和广州比,深圳投资价值大于广州,当然也大于香港。作为整个世界的头部产品,深圳的价值凸显。

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