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孙浩     美房网名人专栏作家

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关于房租与房价,这些问题你必须清楚

时间:2018-05-29 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网主编

房租会不会增长?

“租售同权”在现在的情况来看,受影响的应该算学区房和学位房了,但对整个住房租赁市场直接影响应该有限。并且房租高不高,是由当地人收入水平和房子的供需关系决定的。房租占普通工薪比例过大,承受能力有限,房租就停涨,这也是北上广深的租金涨幅有限的原因。房租并不是房东想涨就能涨的,房租最终还是要靠大家荷包来支撑。大家收入提高了,房租才有可能全面上涨。

房租涨了,会不会成为房价增长的原因?

这里大家普遍存在一个误区,“租售比越高,说明房价中的投资需求越大”,然而对房价的判断不能过分依赖租售比。原因两点:

1、短期看“租售比”没意义。我们经历过07年之前4%-6%较高的租金回报率时期,也正经历过14年1.5%左右的低回报率时期,有高有低有变化,所以租售比是个动态概念,跟经济状况、发展规律相关,短期的高低并不能说明房价或者租金不合理。

2、长期看租金涨幅可能会超过房价涨幅在大城市。5到6年的时间内,一线城市的租金回报率有可能提高2倍,但房价涨幅可能只有1倍。

如果涨了,会不会有人把房子视为商铺来投资获利?

如今房地产由资金推动回归需求推动为主。过去金融支撑、贷款进入房地产套利的行为增加,楼市一定程度上进入了资金推动的阶段。试图通过投资房产来获取超额的租金报酬,在当下的房地产市场是行不通的。

如果房价不涨,那随着人们消费意识的转变,认为买房还不如租房,那么房价会下跌吗?

租售同权是欧洲和美国的成熟经验,从欧美实行的几十年来看,给买不起房子或者不愿意买房子的人提供了不错的选择。解决了很多人的住房问题及子女上学的问题。但在中国,“租赁”还不能完全代替“买卖”。西方的社会资源如医疗、学位分配跟物业所有权脱钩,主要依赖纳税。而我国的大多和物业所有权挂钩,城市建设依赖于土地出让金,从而决定了中国的租赁目前没法代替买卖。即便未来中国的租赁保障越来越完善,租赁产品越来越充分多元,能够代替买卖,但如果税收制度没有改变,财政收入方式没有改变,租赁还不可能取代买卖。

回答完以上问题,带给我们的启示是什么?

1.我们要正确的认识政策。

政府的调控政策已经越来越成熟,基本上固定为需求、供给和金融三块的调控。金融端是信贷政策,需求是限购限贷限售等,供给端就是有关于租赁各种供应,租售并举方面的行政手段。

大家可能觉得近几年房地产政策很多,变化很快, 16年“325”大放水到16年的930年大收紧,在深圳市104,;17年租售并举,金融贷款紧缩;18年三价合一和大湾区的概念……其实以前的政策变动更快更戏剧性。03年121号文和18号文,分别反映了从年初的打压房地产,到年底时将房地产定义成支柱型产业的年度大反转过程。因此应该对政策抱有一个理性的认识,不能过分夸大,比如说最近的“粤港澳大湾区”。大湾区不是房地产政策,不能都以炒房的视角看待。未来当大湾区内的产业、商业、社会基础发展到一定程度以后,才会对物业产生明确的推动价值,房价才会有相应的推动。这是长期的过程,不要短期的看待这个概念。

2.房价长周期永远涨,短周期波动。

中国房地产没有出现太实质性的大跌,所以说能够让人记得住的就是上涨。视野偏差都停留在了上涨,没涨的时候都没有关注,而不是说一直都在上涨。海南地产泡沫就曾引发全国亏损。海南房地产从91年1500涨到93年7500,2010年的国际旅游岛到2015年的房价砍半,这些崩盘使房地产出现了严重亏损,库存积压。

认清这样的现状后,在楼市分化及资产多元化的当下,若想握住优质的房产标的,要从宏观的基本面分析转变到微观的因素分析上来。我们下期将继续讲述如何把握房产投资的微观因素。

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