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深圳“二次房改”,商品房比例仅占40%,说明什么?

时间:2018-06-12 来源:美房网 点击: 评论:0

作者:美房网主编

6月5日,深圳出台“深化住房制度改革”征求意见稿。意见内容:为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,全面落实党的十九大关于加快建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度部署,系统构建面向2035年的住房供应保障体系,结合深圳实际,提出以下意见。这段时间,此意见稿的内容及其细则,成为房产圈热议的话题,同时也是“争议”最多的话题。

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与以往的调控不同,此次政策规划了深圳2018-2035年未来18年深圳住房供应部署。以前的调控,总把焦点放在短期调整上,楼市热了加点“冰”,楼市冷了又加点“火”,多年来,调控了很多次,根本性问题没有解决,楼市反而愈发的“畸形”。此次深圳对住房市场的举措,动作之大,条款之详尽,史无前例之程度是名副其实的“改革”。房地产市场化总共发展了20年,此次直接规划了下一个18年工作目标,对于如此长远的打算,人们叫做深圳的“二次房改”。

关于深圳“二次房改”,人们关注的焦点,大都放在了其住房供应比例上。以前我们总埋怨,社会资源分配不公,我们常谈房改,我们还总是提起“租购并举”……但是,却一直没有看到一套完整的政策规划出来,今天深圳又做了开“第一枪”的城市,住房供应类型分成四类,商品房、人才房、安居房、租赁房,并且每种类型的房子供应比例、符合条件、以及价格都明确规划出。

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从内容上看,深圳住房类型被分为四类,但是在我看来,就是两类,一类是商品房,一类是非商品房,商品房占40%,其他住房占60%,并且其他类型的住房在定价上都与商品房有关,均以商品房价格为参考标准。

也就是在未来18年,深圳的住房市场上,带有“居住”跟“金融”双重属性的房子只有40%份额,或者我们可以这样理解,这40%的住房仍然可以被叫做“房产”,而其他的那些只能叫做“房子”。20年前,我们以为那些只是用来“住”的房子,最后变成了“房产”,而今天,有些房子已经不能再叫做“房产”。

那么,深圳住房规划上,商品房占比仅40%,这向我们说明了什么?未来的房产市场又将是怎样的情景。

第一,住房结构向民生倾斜。在意见稿第二部分,指导思想中,明确提出,正确处理住房经济属性和民生属性的关系,把民生属性摆在更!加!突!出!的位置。因为中国房地产已经让很多公民几乎陷入“民不聊生”的境地,所以关注民生,已经由一句“口号”逐渐的落地,逐渐的真切的来到我们身边。

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众所周知,房子具有经济属性,当房子变成“房产”,那么其居住属性就变的越来越弱。而对于普通老百姓来说,仅仅需要一间房子用来“保暖”的房子,却变的越来越难。所以,意见稿中用于民生保障的住房占比60%,而纯商品房占40%,保障民生的住房比例比商品房占比还要多,从这一点来看,房子的民生属性确实被放在了突出的位置。

第二、买房门槛进一步提高,降房价无望。人尽皆知,深圳已经没有可开发的地了,就在有限的土地上要“建设”出各种类型住房, 本身是一件非常有难度的事情,而且这些住房中,可自由买卖的商品房只有40%,“稀缺性”体现出房子的价值。况且意见稿中,明确指出,商品房用地要合理增加,且严格控制大户型高档商品房,也就是不合理的商品房用地是不会批准的。

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之前网上流传一张图,说在深圳拿出来5000万买房,没有前呼后拥,只能蹲在角落。现实的残酷告诉我们,在深圳这个地方,没有最有钱,只有更有钱。规划中指出,2018-2035年间深圳释放出来的商品房总共就不到70万套。这就如同高考,“5000万”只是个分数线,如果高考入取100名学生,那个有5000万的,仅仅是第100名。按从上往下的梯度录取,在商品房数量有限的前提下,也就是只能录取那前“70万”名深圳市民,对于深圳,能挤进前“70万”名的市民,谁能保证以后录取分数线,不会是“8000万”或者一个亿呢。

第三,加速阶层划分。商品房占比少于非商品房,也就是民生保障住房多于可随意上市流通的商品房,说明了一点,房子,真的到了可划分阶层的时候了。从规划中看到,大户型高档商品房用地会严格控制,也说明了将来拥有大户型高档商品房的正是处在阶层顶端的人,除此之外就是那些拥有普通商品房的人。

商品房和民生保障房之间,就是分水岭,珍贵的商品房价格高起,普通人望尘莫及,只能选择安置房或者租房,而商品房买卖则永远变成富人之间的“游戏”,选择了安居房跟租房的人,则有可能此生都没有机会进入商品房买卖市场,阶层就这样一步步用房子划分开,且可能永远无法翻身。

说到这里,深圳的二次房改给我们的启示就是,以后的住房市场一种是可以象征身份的商品房,一种就是保障民生的非商品房。可能有人会说,那不是很好嘛,大家各自相安,各取所需。然而,你会发现,在定价方面,这两者之间却又是有关联的,不管人才房、安居房还是租赁房均以周边商品房价格为基础来定价。

这看起来有些不符合常规,既然是保障民生的房子,又要以商品房为定价基础,那么如果商品房价格上涨,那不是保障民生的房子价格也要上涨吗。然而,这是政策的看似不符合常理,却又是高明之处。

对于深圳,是很多年轻人追梦的城市,也是全国很多人梦想着可以站稳脚跟的城市,但是,深圳,不是一张车票就可以来的地方。所以即使是保障民生的住房,也是要有门槛。也就是没有一定的能力跟实力,人才房跟安居房你也是无法住进去的。至于租房,听起来只有商品房租金的30%,已经是三折非常优惠的价格了,但是即使这样,也不是所有人都能租到的,除了户籍限制还有行业要求,30%的租金价格同样可以过滤掉一批低收入的人,因为周边还有无数小产权跟城中村在等你们呢。

最后,想说的是,虽然最近深圳房改被热议,有的说深圳要模仿香港了,有的又说深圳要学习新加坡了,其实我想说,既然在中国的土地上,就一定会有“中国特色”,深圳不需要完全照搬任何地方,就如开头说的,贯彻“中国特色”,结合“深圳实际”,房产改革这事,对于每个城市的政府来说,“如人饮水,冷暖自知”,也只有深圳政府了解深圳的症结在哪里,也只有深圳政府能对深圳的住房“对症下药”。

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